Copropriété : Comment s'y retrouver dans les règles de vote en AG ? (Articles 24, 25, 26)

Chaque année, l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires est le moment fort de la vie d’un immeuble. C’est là que se décident la gestion courante, le budget, mais aussi les grands travaux de rénovation énergétique. Pourtant, un vote ne se fait pas au hasard : selon la nature de la décision, la loi impose des règles de majorité bien spécifiques.

Tantièmes, présents, représentés, majorité absolue... ASPECT Immobilier vous propose un guide simple et clair pour décoder les articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi de 1965 et faire entendre votre voix en toute connaissance de cause.

1. L’Article 24 : La majorité simple pour la gestion courante

C’est la majorité la plus facile à obtenir. Elle ne prend en compte que les copropriétaires présents ou représentés (via un pouvoir) lors de l’AG. Les abstentionnistes ne comptent pas.

• Pour quelles décisions ? L'entretien courant de l'immeuble (petite réparation de plomberie, remplacement d'ampoules), le vote du budget prévisionnel, les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ou encore les aménagements légers.

• En clair : Si sur 100 tantièmes présents ou représentés, 51 votent "Pour", la résolution est adoptée, peu importe le nombre total de copropriétaires dans l'immeuble.

2. L’Article 25 : La majorité absolue pour les choix stratégiques

Ici, la barre est plus haute. Le calcul se base sur la majorité des voix de TOUS les copropriétaires de l'immeuble (qu'ils soient présents, représentés... ou restés chez eux).

• Pour quelles décisions ? L’élection ou le renouvellement du syndic de copropriété, les travaux d’économies d’énergie, l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux touchant aux parties communes, et le fameux Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

• Le piège : L'absentéisme est le pire ennemi de l'article 25. Si beaucoup de propriétaires ne viennent pas, la résolution échoue, même si 100 % des présents ont voté "Pour".

3. L'astuce de l'Article 25-1 : La "seconde chance" du vote

Pour éviter de bloquer la copropriété à cause des absents, le législateur a créé l'article 25-1.

• Si le projet d'article 25 n'a pas obtenu la majorité absolue mais qu'il a récolté au moins un tiers (33 %) des voix de tous les copropriétaires, l'AG peut procéder immédiatement à un second vote.

• Ce second vote se fait alors à la majorité simple de l'article 24 (uniquement les présents et représentés). Un vrai accélérateur de projets !

4. L’Article 26 : La double majorité pour les grands changements

L'article 26 requiert une double condition très stricte. Pour être adoptée, la résolution doit obtenir :

1. La majorité en nombre de tous les copropriétaires de la résidence (les "têtes").

2. Que ces derniers représentent au moins les deux tiers (2/3) des tantièmes globaux.

Pour quelles décisions ? Les actes de disposition importants, comme la vente d'une partie commune (la loge du gardien par exemple) ou la modification du Règlement de Copropriété concernant l'usage des parties communes.

4. L’Unanimité : Le cas exceptionnel

Certaines décisions touchent directement au droit de propriété individuel. Dans ce cas, il n'y a pas de majorité qui tienne : il faut le consentement de 100 % des copropriétaires de la résidence, sans aucune exception.

• Pour quelles décisions ? Changer la destination de l’immeuble (passer d'un immeuble d'habitation à un immeuble 100 % commercial) ou modifier la répartition des millièmes de charges sans que cela ne résulte de travaux.

🔍 Zoom sur le PV d'AG : Qu'est-ce qu'un copropriétaire "opposant" ?

Une fois l'Assemblée Générale terminée, le syndic rédige le Procès-Verbal (PV). Sur ce document officiel, une distinction est cruciale : celle des copropriétaires "opposants" (ceux qui ont voté contre une résolution qui a pourtant été adoptée) ou "défaillants" (les absents non représentés).

• Pourquoi c'est important ? Selon l'article 42 de la loi de 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont le droit de contester une décision d'AG en justice (en cas de vice de forme ou de non-respect des procédures).

• Le délai : Ils disposent d'un délai strict de 2 mois à compter de la notification du PV par le syndic pour engager un recours. Si vous avez voté "Pour" ou si vous vous êtes abstenu, vous ne pouvez plus contester la décision, même si vous changez d'avis.

💡 Le conseil de l'expert

Être un copropriétaire informé et actif est le meilleur moyen de préserver la valeur de son patrimoine. Qu'il s'agisse de voter de grands travaux de rénovation énergétique ou de maîtriser les charges courantes, chaque voix compte pour éviter le blocage de la copropriété. Un immeuble bien géré et entretenu reste, à terme, la meilleure garantie pour louer ou revendre votre bien dans de bonnes conditions.