Dégât des eaux en copropriété : comment la convention IRSI simplifie vos démarches

Un tuyau qui rompt sous un évier, une infiltration à travers un plancher entre deux appartements du centre historique ou une fuite dans une résidence récente à Port Marianne : le dégât des eaux reste le sinistre le plus fréquent en immobilier.

Pour éviter les litiges interminables entre occupants, copropriétaires bailleurs, syndics et compagnies d'assurances, les assureurs appliquent la Convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble). Pensée pour accélérer les indemnisations, elle repose sur un principe clé : la désignation d'un assureur gestionnaire unique.

Voici tout ce que vous devez savoir pour gérer sereinement un sinistre dans la métropole montpelliéraine.

En résumé : ce que prévoit la convention IRSI pour votre logement - Objectif : Simplifier le traitement des dégâts des eaux et incendies affectant au moins deux contrats d'assurance adhérents. - Tranche 1 (Dommages ≤ 1 600 € HT) : Prise en charge directe par l'assureur gestionnaire sans recherche préalable de responsabilité ni recours entre compagnies. - Tranche 2 (Dommages de 1 601 € à 5 000 € HT) : Expertise obligatoire pour compte commun diligentée par l'assureur gestionnaire et recours possibles selon le barème conventionnel. - Recherche de fuite (RDF) : Garantie prise en charge sans franchise ni plafond opposable entre assureurs pour localiser la cause du sinistre. - Exclusion majeure : La réparation de la cause de la fuite (changement du joint, réparation du tuyau) reste à la charge du responsable et n'est pas couverte par la convention.

1. Qu'est-ce que la convention IRSI et qui est concerné ?

La convention IRSI s'applique à tous les immeubles (copropriétés, immeubles locatifs, indivisions). Elle s'active lorsque le sinistre met en cause au moins deux compagnies d'assurances différentes (par exemple : l'assurance du locataire du dessus et celle du propriétaire ou du syndic du dessous).

Qui est votre "Assureur Gestionnaire" ?

Pour éviter que les victimes ne soient renvoyées d'un interlocuteur à l'autre, la convention désigne un assureur gestionnaire unique selon la situation du local touché :

• Local privatif occupé (résidence principale ou secondaire) : L'assureur de l'occupant (qu'il soit locataire ou propriétaire occupant).

• Local vacant, meublé ou congé donné : L'assureur du propriétaire non occupant (PNO).

• Parties communes : L'assureur de l'immeuble (souscrit par le syndic).

C'est cet assureur gestionnaire qui enregistre la déclaration initiale, centralise le dossier et gère l'évaluation globale des dégâts matériels.

2. Les deux tranches financières à connaître par cœur

La prise en charge des dégâts matériels est sectorisée selon le montant total des dommages évalués par local :

Tranche 1 : Dommages cumulés inférieurs à 1600€ HT

Dans cette tranche, la priorité absolue est la rapidité. L'assureur gestionnaire évalue les dommages (par photos, devis ou télé-expertise) et indemnise directement la victime. Il y a abandon de recours entre compagnies d'assurances (sauf en cas de sinistres répétitifs d'un même auteur).

Tranche 2 : Dommages compris entre 1601€ HT et 5000€ HT

L'assureur gestionnaire mandate obligatoirement un expert pour compte commun. Cet expert convoque les parties impliquées pour établir la cause du sinistre, chiffrer les réfections et répartir les responsabilités selon le barème conventionnel. C'est l'assurance du propriétaire du bien endommagé qui verse l'indemnisation.

Au-delà de 5 000 € HT : Le sinistre sort du cadre simplifié de l'IRSI pour être géré selon le droit commun ou d'autres conventions spécifiques (CIDECOP).

3. La recherche de fuite : qui fait quoi depuis la réforme 2020 ?

Identifier l'origine d'un dégât des eaux est souvent l'étape la plus complexe, particulièrement dans les bâtisses anciennes du centre historique de Montpellier (Écusson, Beaux-Arts) où les réseaux sont anciens ou encastrés.

Alors qu'avant 2020 l'assureur gestionnaire devait tout organiser lui-même, la révision de la convention IRSI a simplifié la procédure : l'organisation de la recherche de fuite incombe désormais à l'assureur du local où l'intervention a lieu.

Lieu présumé ou effectif de la fuite	Qui organise la recherche de fuite ?	Prise en charge financière de la recherche
Local privatif de l'occupant A	Assureur de l'occupant A (ou PNO si vacant)	Couverte par l'assurance de l'occupant A (sans franchise)
Local privatif du voisin B	Assureur de l'occupant B	Couverte par l'assurance de l'occupant B
Parties communes / Canalisations encastrées	Assureur de l'immeuble (souscrit par le Syndic)	Couverte par l'assurance de l'immeuble

• Ce qui est couvert : Les investigations (destructives ou non) pour localiser la source de la fuite, ainsi que la remise en état des éléments endommagés par ces recherches.

• Ce qui reste exclu : La réparation de l'équipement ou du tuyau défaillant lui-même (changement du robinet, soudure de la canalisation), qui reste à la charge exclusive de son propriétaire.

Ce qu'il faut retenir

La convention IRSI élimine la majeure partie des conflits entre assureurs pour les sinistres de moins de 5 000 € HT. En confiant la gestion globale à un interlocuteur unique tout en responsabilisant chaque contrat sur les recherches de fuite dans son espace, elle permet une remise en état rapide de votre logement.

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