Charges récupérables ou non : la liste complète pour les bailleurs en 2025

En tant que bailleur, il est essentiel de savoir précisément quelles charges peuvent être réclamées à votre locataire… et lesquelles restent intégralement à votre charge. Une erreur peut vite entraîner des tensions, des litiges ou des régularisations coûteuses.

En 2025, le cadre légal reste encadré par le décret du 26 août 1987, qui précise la liste officielle des charges locatives dites “récupérables”. Ces charges correspondent à des dépenses engagées par le propriétaire mais liées à l’usage direct du logement ou de l’immeuble par le locataire. D’autres, en revanche, ne peuvent en aucun cas lui être imputées.

Dans cet article, on vous aide à faire le tri, simplement et concrètement :

• Charges récupérables : késako ?

• Quelques exemples de charges récupérables et non récupérables

• Comment organiser une régularisation conforme et transparente ?

• Bien refacturer les charges, un enjeu de rentabilité et de sérénité

  
  

1. Définition des charges récupérables

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses initialement payées par le bailleur, mais que celui-ci peut ensuite refacturer au locataire.

👉 Ces charges concernent exclusivement l’entretien courant, les petites réparations, et les services liés à l’usage du logement ou des parties communes.

Le cadre légal est fixé par le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui en dresse une liste exhaustive. Cela signifie que tout ce qui ne figure pas dans ce décret ne peut pas être récupéré auprès du locataire, sauf disposition contractuelle explicite et légale (rare).

Trois grandes catégories de charges récupérables :

1. Les services liés au logement : chauffage collectif, eau froide, entretien des équipements...

2. Les charges des parties communes : nettoyage, ascenseur, éclairage, espaces verts...

3. Les taxes locatives : principalement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Une bonne gestion passe par une identification claire de ces charges, leur provision ou leur forfaitisation, et une régularisation annuelle transparente.

2. Quelques exemples

Type de dépense	Récupérable ?	Commentaires
Entretien des parties communes	✅ Oui	Nettoyage, désinfection, fourniture de produits d’entretien
Électricité des parties communes	✅ Oui	Lumières d’escalier, cave, parking commun
Ascenseur (entretien + consommation électrique)	✅ Oui	Entretien, dépannage, consommables
Chauffage collectif	✅ Oui	Entretien chaudière collective, combustible, réglage
Eau froide/eau chaude collective	✅ Oui	Bien penser à noter les index des compteurs lors de l'état des lieux
Espaces verts communs	✅ Oui	Tonte, taille, enlèvement des déchets verts
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)	✅ Oui	Figure sur la taxe foncière
Frais de gestion locative	❌ Non	Honoraires d’agence, gestion comptable
Assurance PNO (Propriétaire non occupant)	❌ Non	Toujours à la charge du bailleur
Travaux de toiture, façade, structure	❌ Non	Travaux lourds = dépenses d’investissement
Remplacement de chaudière (logement individuel)	❌ Non	Le bailleur doit en assumer la charge, sauf cas d’usage abusif prouvé
Diagnostics immobiliers	❌ Non	Obligations réglementaires liées à la mise en location

3. Comment bien refacturer les charges locatives ?

Refacturer correctement les charges locatives est essentiel pour maintenir une relation saine avec le locataire, éviter les litiges et assurer une gestion transparente et conforme à la réglementation.

Voici les bonnes pratiques à adopter :

1. Adapter le régime de charges au type de bail

• Bail vide et/ou meublé → provisions sur charges avec régularisation annuelle obligatoire

• Bail meublé → forfait de charges possible, sans régularisation, mais qui doit être réaliste et justifiable chaque année

2. Justifier les charges avec des documents précis

Pour chaque régularisation annuelle, le bailleur doit pouvoir produire :

• les factures liées aux dépenses récupérables (entretien, énergie, contrats…)

• le décompte annuel de charges de la copropriété (si applicable)

• la copie de la taxe foncière pour refacturer la TEOM

🕒 Le locataire peut demander à consulter les justificatifs pendant 6 mois après réception du décompte

3. Être transparent

Chaque année, un bilan doit être établi pour comparer provisions versées et charges réellement engagées :

• En cas de trop-perçu, il faut rembourser la différence

• En cas de sous-évaluation, le bailleur peut réclamer le complément, sous réserve d’avoir transmis le détail dans les délais

4. Conclusion : Bien refacturer les charges, un enjeu de rentabilité et de sérénité

La distinction entre charges récupérables et non récupérables n’est pas toujours intuitive, mais elle est essentielle pour respecter le cadre légal, éviter les litiges et optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Entre comptabilité rigoureuse, justificatifs à conserver, et communication avec le locataire, cette gestion demande du temps, de la vigilance… et une bonne dose de méthode.

Chez ASPECT. Immobilier, nous assurons une gestion locative transparente, rigoureuse et proactive, incluant :

• La bonne identification des charges récupérables,

• La régularisation annuelle conforme et documentée,

• Et une communication claire avec vos locataires.

🎯 Gagnez du temps, sécurisez vos revenus locatifs et apportez à vos locataires une gestion professionnelle, sans zones d’ombre.

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