Charges, IRL, DG, préavis etc… : le vocabulaire à maitriser en tant que bailleur

Que vous soyez bailleurs en direct ou que vous ayez choisi de faire gérer votre bien, maitriser le vocabulaire de la location est primordial pour comprendre les enjeux.

1. LES CHARGES LOCATIVES

Ce sont les dépenses que le propriétaire engage et qu’il peut refacturer au locataire. Elles couvrent notamment les frais liés à la copropriété (entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts…). La liste précise de ces charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Ces charges sont provisionnées chaque mois en supplément du loyer, et leur montant dépend des équipements et services de l’immeuble. Comme il s’agit de provisions, elles font l’objet d’une régularisation annuelle 📅​

Exemple : vous louez un appartement avec 50 €/mois de provisions pour charges. En fin d’année, une fois les comptes de copropriété approuvés, vous recevez un décompte annuel. Ce document indique le total des charges récupérables auprès du locataire. Si le montant dépasse 600 €, vous pouvez réclamer la différence. S’il est inférieur, vous devrez rembourser le trop-perçu à votre locataire.

Avant de fixer le montant des provisions dans le bail, il est donc essentiel de consulter ce décompte pour rester au plus juste. Vous pouvez retrouver ce décompte directement sur votre espace extranet copropriétaire géré par votre syndic.

2. IRL

   
   

Le bailleur a la possibilité d’indexer le loyer à l'Indice de Références des Loyers. Chaque année, à la date anniversaire du bail, il peut ainsi réviser le montant du loyer en fonction de l’évolution de l’IRL.

Le calcul se base soit sur l’indice mentionné au moment de la signature du bail, soit sur le dernier indice appliqué si une révision a déjà été faite.

Pourquoi c’est important ? Parce que cet indice permet de revaloriser le loyer, en moyenne de +1,5 % par an, et ainsi de protéger le bailleur contre l’inflation 📈​

⚠️​ Attention, cette révision n’est pas rétroactive. Si elle est oubliée, impossible de la réclamer pour les mois ou années précédents, gare à l’oubli !

3. DEPOT DE GARANTIE

Souvent appelé à tort « caution », le dépôt de garantie a pour but de couvrir d’éventuelles dégradations causées par le locataire pendant la durée de la location. Son montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Il doit être versé par le locataire et encaissé par le bailleur au moment de la signature du bail, et jamais avant.

À la fin de la location, le bailleur dispose de 1 ou 2 mois pour restituer ce dépôt, selon que l’état des lieux de sortie est conforme ou non à celui d’entrée. On consacrera prochainement un article complet sur la restitution du dépôt de garantie et les litiges fréquents qui en découlent.

4. LE PREAVIS

Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit remettre un préavis de départ au bailleur. Mais attention, quelques règles importantes s’appliquent pour qu’il soit valide :

• Le mode d’envoi : la lettre doit être remise en main propre contre récépissé, envoyée en recommandé avec accusé de réception, ou remise par huissier de justice.

• Le délai de préavis :

  • 1 mois pour les logements meublés, quelle que soit la situation.

  • 3 mois pour les logements nus, sauf si le bien se situe en zone tendue ou dans certains cas particuliers (perte d’emploi, mutation, problèmes de santé, etc.) où le préavis est ramené à 1 mois 👉 Cliquez ici pour vérifier si votre commune est en zone tendue.

En cas de colocation : si plusieurs personnes sont titulaires du bail, chacun doit signer le préavis de départ pour qu’il soit valable.

Le délai démarre à la réception effective du préavis par le bailleur, et non à la date d’envoi 📥​

5. LES AUTRES TERMES

1. PNO (Propriétaire Non Occupant) ➡️​ Assurance spécifique obligatoire pour le bailleur si le bien se trouve en copropriété. Elle couvre les sinistres dont le bailleur pourrait être responsable en l'absence de locataire ou pour certains risques non pris en charge par l’assurance de la copropriété.

2. MRH (Multi Risques Habitation) ➡️​ Assurance obligatoire pour tous les locataires, couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, etc.) ainsi que la responsabilité civile et, selon les contrats, leurs biens personnels.

3. CRG (Compte Rendu de Gestion) ➡️​ Document comptable envoyé chaque mois par votre gestionnaire. Il détaille les recettes et les dépenses liées à votre bien en gestion (loyer encaissé, charges récupérées, honoraires prélevés, travaux éventuels…).

4. TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) ➡️​ Taxe liée à la collecte des déchets ménagers, incluse dans les charges récupérables auprès du locataire. Son montant figure sur la taxe foncière et peut être refacturé au locataire dans les provisions ou à l’occasion de la régularisation annuelle.

En tant que bailleur, maîtriser ces notions et ce vocabulaire vous permet non seulement de mieux comprendre vos obligations et vos droits, mais aussi d’optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier. Que vous choisissiez de gérer en direct ou de confier votre bien à un professionnel, connaître ces bases vous protège et vous aide à prendre des décisions éclairées.

✅ Un bailleur informé est un bailleur serein.