Le dépôt de garantie en location : toutes les subtilités à connaître pour éviter les litiges

Le dépôt de garantie est l’un des sujets les plus sensibles en location. Mal compris, mal anticipé ou mal restitué, il est à l’origine de nombreux conflits entre bailleurs et locataires. Pourtant, le cadre légal est précis. Encore faut-il en connaître toutes les subtilités selon le type de location, le bail signé et la situation du locataire.

Voici un guide complet pour comprendre comment fonctionne réellement le dépôt de garantie, et comment garantir une restitution juste et équitable.

1. Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail.Il a pour objectif de couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations, notamment :

• dégradations du logement,

• défaut d’entretien,

• charges restant dues.

👉 Il ne constitue jamais un revenu pour le bailleur et doit être restitué dans les conditions prévues par la loi.

2. Montant maximum du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location :

• Location vide (bail loi du 6 juillet 1989)

  • 1 mois de loyer hors charges maximum

• Location meublée (résidence principale)

  • 2 mois de loyer hors charges maximum

• Bail étudiant

  • Même règle que la location meublée classique : 2 mois maximum

• Bail mobilité

  • Aucun dépôt de garantie autorisé. C’est une spécificité importante de ce type de bail.

• Bail commercial

  • Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Le montant est librement fixé par les parties. En pratique, il s'élève à un trimestre de loyer.

• Location saisonnière

  • Le montant est librement fixé au contrat.

  • Les règles de la loi de 1989 ne s’appliquent pas

  • La restitution dépend exclusivement des clauses contractuelles.

3. Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier loyer ?

Le dépôt de garantie ne peut jamais être utilisé comme paiement du dernier mois de loyer, même avec l’accord supposé du locataire.

Le locataire doit régler l’intégralité de ses loyers jusqu’à la fin du bail. En cas de non-paiement, le bailleur est en droit de retenir les sommes dues sur le dépôt de garantie après le départ, mais pas de manière anticipée.

4. Délais légaux de restitution

Le délai de restitution dépend de l’état des lieux de sortie :

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée

• 2 mois s’il existe des différences justifiant des retenues

👉 Le délai court à compter de la remise des clés, et non de la date de fin du bail.

5. La retenue de 20 % pour régularisation des charges : de quoi parle-t-on ?

Lorsque le logement est soumis à des charges récupérables avec régularisation annuelle, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation définitive des charges.

Cette retenue doit être temporaire, justifiée, et régularisée dès que les comptes sont arrêtés.

6. Quelles retenues sont autorisées sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur ne peut pas retenir de montants au forfait. Toute retenue doit être justifiée, proportionnée et documentée.

Les justificatifs autorisés sont :

• Factures (réparations réellement effectuées)

• Devis (si les travaux ne sont pas encore réalisés)

• Décompte de charges (TEOM, charges récupérables)

👉 Les devis sont admis par la jurisprudence, à condition qu’ils correspondent à des réparations réelles et nécessaires.

7. Cas particulier : la colocation

Colocation avec clause de solidarité

• Le dépôt de garantie est attaché au logement, pas aux personnes.

• Le bailleur restitue le dépôt de garantie une seule fois, à la fin du bail, au dernier colocataire sortant.

• Les colocataires s’organisent ensuite entre eux pour la répartition.

👉 Si un colocataire quitte le logement mais que le bail se poursuit, aucune restitution n’est due à ce stade.

Colocation sans solidarité

• Chaque colocataire verse sa part du dépôt de garantie.

• Le bailleur restitue la part correspondante au colocataire sortant, sous réserve de l’état du logement.

Colocation à la chambre

• Chaque chambre fait l’objet d’un bail distinct.

• Le dépôt de garantie est restitué individuellement à chaque locataire à son départ.

8. Les erreurs fréquentes à éviter

❌ Confondre dépôt de garantie et dernier loyer. Le dépôt de garantie ne peut jamais servir à payer le dernier mois de loyer, même avec l’accord du locataire.

❌ Appliquer une retenue forfaitaire “par principe”. Toute retenue doit être justifiée par un devis, une facture ou un décompte précis. Les retenues au forfait sont illégales.

❌ Oublier la distinction entre vétusté et dégradation. Le locataire n’est pas responsable de l’usure normale du logement. Seules les dégradations anormales peuvent être retenues.

❌ Dépasser les délais légaux de restitution. 1 mois ou 2 mois selon le cas. Au-delà, le bailleur s’expose à des pénalités financières.

❌ Restituer le dépôt de garantie trop tôt en colocation. En colocation avec solidarité, le dépôt est restitué uniquement à la fin du bail, pas au départ d’un colocataire.

❌ Manquer de clarté dans les justificatifs transmis. Un décompte flou ou incomplet est souvent source de contestation. La transparence protège les deux parties.

En conclusion

Le dépôt de garantie est un outil de protection, pas un levier de pression. Lorsqu'il est bien encadré, expliqué et géré avec rigueur, il permet de sécuriser la relation locative et d’éviter l’immense majorité des litiges.

C’est précisément sur ces sujets techniques que l’accompagnement d’un gestionnaire locatif apporte une réelle valeur ajoutée, tant pour le bailleur que pour le locataire.