Fin des locations saisonnières faciles à Montpellier : Nouvelle réglementation 2026 et l'impact sur votre gestion longue durée

L'investissement locatif en courte durée a longtemps été perçu comme le Graal de la rentabilité, surtout dans une ville attractive comme Montpellier. Cependant, la pression immobilière et la crise du logement étudiant et familial ont forcé les collectivités locales à agir.

La Métropole de Montpellier a mis fin, de manière décisive, à l'ère de l'investissement saisonnier "facile". Les nouvelles mesures, votées en octobre 2025 et dont la plupart entreront en vigueur au 1er janvier 2026, changent radicalement la donne pour les propriétaires.

Si vous possédez un bien ou envisagez d'investir dans la capitale héraultaise, il est impératif de connaître ces règles et d'anticiper la bascule vers des solutions de location plus pérennes.

1. Les 4 Mesures Clés de la nouvelle réglementation pour les locations saisonnières à Montpellier

L'objectif affiché par la collectivité est clair : décourager la transformation de logements permanents en meublés de tourisme, et ce, en appliquant des restrictions sévères.

Mesure 1 : Réduction du plafond de jours pour la résidence principale

Le seuil maximum de jours autorisés pour louer sa résidence principale en courte durée est abaissé de 120 jours à 90 jours par an.

• Conséquence directe : Pour les propriétaires qui utilisaient l'intégralité du plafond, cela représente une réduction potentielle d'un mois de revenus en courte durée, rendant la rentabilité plus difficile à atteindre sur l'année.

Mesure 2 : Instauration d'un quota strict dans le Centre historique

Un plafond strict de 770 meublés de tourisme est désormais fixé pour le secteur ultra-tendu de l'Écusson.

• Conséquence directe : Le plafond étant atteint, il n'y a de fait plus d'autorisation nouvelle accordée dans ce secteur sans une "compensation" (c'est-à-dire la transformation d'un local commercial en logement longue durée), ou la sortie d'un autre bien du marché saisonnier. C'est un coup d'arrêt pour les nouvelles créations en zone hyper-centrale.

Mesure 3 : Limitation et non-renouvellement des autorisations de changement d'usage

Pour les résidences secondaires (qui nécessitent une autorisation de changement d'usage pour être louées en courte durée), les règles se durcissent considérablement :

• Les autorisations sont désormais limitées à quatre ans et, point crucial, ne bénéficieront plus de renouvellement automatique. Le processus sera plus incertain et devra être redemandé à l'échéance.

• Conséquence directe : La lourdeur administrative et l'incertitude sur le maintien de l'activité saisonnière pour les résidences secondaires rendent ce modèle d'investissement très risqué.

Mesure 4 : Renforcement des sanctions financières

Pour dissuader toute non-conformité, les sanctions financières sont revues à la hausse. Les amendes pour transformation illégale d'un logement en meublé de tourisme sans autorisation peuvent atteindre 100 000 €.

• Conséquence directe : Le risque financier d'une mauvaise gestion ou d'une non-conformité réglementaire est désormais trop élevé, forçant les propriétaires à opérer dans le respect strict des nouvelles règles.

📝 À noter : Les biens classés Passoires Thermiques (DPE F et G) sont désormais exclus des nouvelles autorisations de changement d'usage, appliquant ainsi les lois nationales de 2025 sur la performance énergétique.

2. L'Alternative : Le retour à la Location Longue Durée sécurisée

Face à ces contraintes, la location longue durée — qu'elle soit vide ou meublée — redevient la solution privilégiée pour les propriétaires montpelliérains en quête de stabilité.

• Sécurité des revenus : Un bail de 1 à 3 ans offre une sécurité financière incomparable, garantissant des revenus réguliers sans la forte saisonnalité ni les périodes de vacance inhérentes à la courte durée.

• Simplification administrative : Fin des check-in/check-out quotidiens et des plateformes de réservation. La gestion locative redevient classique et moins chronophage.

• Location Meublée Longue Durée : Cette option permet de conserver la sécurité fiscale offerte par le régime LMNP au Réel (notamment l'amortissement du bien pour réduire ou annuler l'impôt), tout en respectant un bail résidentiel classique. C'est l'équilibre parfait entre stabilité et optimisation fiscale.

Conclusion : Anticiper la transition et sécuriser son investissement

La nouvelle réglementation des locations saisonnières à Montpellier créent une rupture : le modèle Airbnb passif est terminé. Les propriétaires doivent désormais opter pour une gestion hautement professionnelle en courte durée ou, plus raisonnablement, anticiper la transition vers la location longue durée.

Sécuriser votre investissement passe par le choix d'un régime locatif stable et fiscalement optimisé. Le marché locatif étudiant et familial montpelliérain étant toujours très dynamique, la longue durée offre une excellente alternative.